饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪(jì)机构存在利(lì)用(yòng)房源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方(fāng)共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资(zī)标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平(píng)均(jūn)水平的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着，未刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于(yú)当前(qián)两部门(mén)提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房东(dōng)愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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